Рынок фулфилмента в Тюмени прошёл первый этап быстрого роста спроса и подошёл к инфраструктурному. Ещё в 2024 году интерес бизнеса к полному логистическому циклу рос быстрее предложения услуг. Теперь рядом с городом формируются крупные мощности самих маркетплейсов. Это меняет не только объём складов, но и условия конкуренции. В Тюмени спрос на фулфилмент за год увеличился в 6,5 раза. Предложение таких услуг на той же платформе выросло втрое. Следовательно, спрос расширялся заметно быстрее числа доступных предложений.
При этом рынок рос не только за счёт полного цикла. Спрос на комплектацию и упаковку товаров для маркетплейсов увеличился в 3,5 раза с начала 2024 года. Количество соответствующих объявлений выросло в пять раз. Кроме того, спрос малого и среднего бизнеса на междугородние грузоперевозки прибавил 34% за первое полугодие. Эти показатели отражают разные сегменты и периоды, поэтому складывать их нельзя. Однако вместе они показывают одно направление: продавцам всё чаще требовалась внешняя логистическая инфраструктура.
Почему спрос вырос раньше крупных складов
Фулфилмент нужен селлеру не только для хранения товара. Оператор принимает поставку, маркирует и упаковывает товар, хранит его, формирует отправки и работает с возвратами. Поэтому рост спроса фактически показывает потребность бизнеса во внешнем операционном контуре. Особенно заметен разрыв между полным циклом и предложением таких услуг. Если перевести исходные кратности в прирост, спрос вырос на 550% от начального уровня. Предложение увеличилось на 200%. Это не оценка размера рынка, а математическое сравнение динамики одного источника.
Однако быстрый рост предложения тоже показателен. Рынок не оставался пустым: на повышение спроса начали отвечать новые исполнители. Поэтому следующий этап конкуренции связан уже не столько с наличием склада, сколько с его масштабом и технологичностью. Именно здесь положение Тюмени начинает меняться.
Крупные маркетплейсы наращивают мощности рядом с Тюменью
Под Тюменью уже работает распределительный центр Ozon. В материале июня 2025 года его площадь оценивалась почти в 120 тыс. кв. метров. Центр работал в две смены, а только число операторов составляло 280 человек.
При этом площадка ещё переходила к полному фулфилменту. Часть сортировочных операций выполняли городские центры. После расширения их планировали сосредоточить на одном объекте.
Другой крупный проект связан с Wildberries. Для распределительного фулфилмент-центра в Московском индустриальном парке заявлена площадь 105 тыс. кв. метров. В источнике также указаны ожидаемые инвестиции около 6 млрд рублей и 3 тыс. рабочих мест.
В результате два проекта сопоставимы уже по одному физическому параметру. Существующий объект Ozon занимает почти 120 тыс. кв. метров, заявленный центр Wildberries — 105 тыс. Если второй проект будет реализован в заявленном масштабе, речь идёт более чем о 220 тыс. кв. метров площадей только у этих двух площадок.
Это не оценка всего рынка складской недвижимости Тюмени. Однако цифра показывает масштаб инфраструктуры крупнейших маркетплейсов относительно локального фулфилмента.
Дефицит площадей становится частью истории рынка
Развитие фулфилмента происходит на фоне более широкой проблемы. В материалах Агентства инфраструктурного развития говорится о дефиците готовой индустриально-складской недвижимости в Тюменской области. Одновременно предприниматели предъявляют высокий спрос на такие площади. Московский индустриальный парк тоже показывает напряжённость спроса. По словам гендиректора агентства Антона Ермолаева, свободных мест там фактически не было. Всего в проекте предусматривалось 23 резидента по числу земельных участков.
Поэтому крупный фулфилмент-центр здесь означает больше, чем появление ещё одного склада. Он занимает ресурс, который уже востребован промышленными и логистическими проектами. Кроме того, условия для резидентов индустриальных парков заметно отличаются от обычного рынка земли. В исходных материалах приведён пример: участок с кадастровой стоимостью 10 млн рублей за гектар резидент может выкупить за 1,5 млн. При этом рыночная стоимость обеспеченного инфраструктурой участка достигает 60 млн рублей за гектар.
Это помогает объяснить интерес крупного бизнеса к подготовленным промышленным площадкам. Однако распространять приведённое соотношение на любую землю в регионе нельзя. Источник приводит его именно как пример условий для резидентов.
Рынок фулфилмента в Тюмени входит в федеральный тренд
Региональные изменения происходят на фоне быстрого роста отрасли в России. В одном из отраслевых материалов объём фулфилмента оценивается в 230–380 млрд рублей. Указанные темпы роста составляют 25–35% в год. При этом число специализированных складов выросло с 200 в 2020 году до более чем 600 в 2025-м. Их совокупная площадь превысила 3 млн кв. метров. То есть количество объектов за пять лет выросло как минимум втрое.
Регионализация стала отдельным направлением этого роста. Склады активнее появляются вне Москвы, в том числе в Екатеринбурге, Казани и Новосибирске. Согласно тому же источнику, размещение запасов ближе к покупателю может сокращать срок доставки на один-два дня. Для Тюмени этот федеральный процесс особенно заметен из-за уже сформировавшегося локального спроса. Сначала селлеры стали активнее покупать услуги. Затем рядом с городом начали концентрироваться крупные складские мощности.
Поэтому рынок фулфилмента в Тюмени логичнее оценивать не как изолированный рынок подрядчиков. Он становится частью распределённой инфраструктуры e-commerce.
Малому складу становится сложнее конкурировать только ценой
Физическая площадь остаётся важной, но требования к оператору расширяются. В отраслевых материалах 2026 года WMS уже называют стандартом. Кроме того, растёт значение прямых API-интеграций с маркетплейсами. Одновременно операторы расширяют набор услуг. К хранению и сборке добавляются работа с возвратами, маркировка и другие операции. Поэтому продавец всё чаще сравнивает не стоимость квадратного метра, а стоимость всего логистического процесса.
В этих условиях крупные площадки получают преимущество масштаба. Они могут распределять инвестиции в IT, оборудование и персонал на большой поток заказов. Однако это не означает автоматического исчезновения локальных операторов. У региональных компаний остаётся другой ресурс — специализация и гибкость. В исходных материалах рынок делят на крупные сетевые, средние специализированные и малые локальные центры. При этом малые склады чаще уступают по уровню автоматизации.
Следовательно, конкуренция становится неоднородной. Крупный маркетплейс продаёт масштаб и связанную с собственной площадкой логистику. Независимому оператору приходится искать преимущество в сервисе, категории товара или дополнительных операциях.
Свой склад требует всё больше первоначальных затрат
Рост профессионального фулфилмента меняет и выбор самого селлера. Альтернатива внешнему оператору — собственный склад — требует не только регулярной аренды. В одном из расчётов для склада площадью 50 кв. метров в Подмосковье постоянные расходы оценивались в 192,65–265,2 тыс. рублей в месяц. В сумму входили аренда, сотрудник, страховые взносы, коммунальные платежи, упаковка и доставка до маркетплейса. Эти показатели нельзя напрямую переносить на Тюмень, однако структура расходов показывает набор затрат, который несёт продавец.
Кроме того, до первой отправки требуются капитальные вложения. В расчёт включены стеллажи, WMS, сканеры, принтеры и стартовый запас упаковки. Общий диапазон CAPEX в источнике составляет 325–950 тыс. рублей. Поэтому рост фулфилмента связан не только с увеличением продаж на маркетплейсах. Аутсорсинг меняет саму структуру затрат селлера: часть постоянных расходов и капитальных вложений превращается в оплату отдельных операций.
Для местных операторов это создаёт спрос, но одновременно повышает требования к прозрачности тарифа. Цена услуги зависит от объёма, характеристик товара и набора операций. Следовательно, одного универсального тарифа для сравнения операторов недостаточно.
За каким показателем теперь стоит следить
У локальной статистики есть существенное ограничение. Данные о росте спроса в 6,5 раза относятся к Авито Услугам и к 2024 году. Они характеризуют динамику внутри конкретной платформы, а не весь рынок фулфилмента Тюменской области.
Есть временное ограничение и у инфраструктурных данных. Существующий центр Ozon описан в материале от 8 июня 2025 года. Тогда площадка занимала почти 120 тыс. кв. метров и ещё двигалась к полному циклу фулфилмента.
Параметры центра Wildberries тоже относятся к более раннему этапу проекта. Хотя агрегированная карточка источника содержит дату 19 августа 2026 года, внутри публикации указано 30 июня 2025 года. Тогда речь шла о соглашении и ожидаемых параметрах: 105 тыс. кв. метров, около 6 млрд рублей инвестиций и 3 тыс. рабочих мест.
Поэтому следующий действительно значимый показатель для рынка — не очередной процент роста спроса. Это фактический объём введённых новых площадей и загрузка уже работающих центров.
Не менее показателен переход Ozon к полному циклу на одной площадке. Для проекта Wildberries критичны фактические сроки ввода и окончательный масштаб объекта. Именно эти данные позволят понять, насколько быстро Тюмень переходит от рынка отдельных фулфилмент-услуг к полноценному региональному логистическому узлу.