Открыть агентство недвижимости в Тюмени можно без большого офиса и штата. Ориентир для компактного запуска без учета аренды — 100–200 тыс. рублей. Модель с офисом и сотрудниками потребует уже от 570 тыс. рублей. Эти суммы относятся к разным расчетным сценариям, а не к средней стоимости бизнеса в Тюмени.
Сначала выбрать нишу
Агентства работают с новостройками, вторичным жильем, арендой и коммерческими объектами. На старте можно сосредоточиться на одном или двух направлениях.
В Тюмени в 2026 году заметно вырос спрос на готовое жилье. По данным 72.RU, доля покупок вторички с привлечением кредита за год увеличилась с 24% до 32%. По итогам августа вторичное жилье выбрали 65,6% покупателей квартир. Средняя цена купленной квартиры составила 5,1 млн рублей. Эти показатели характеризуют спрос на жилье, но не доходность риелторского бизнеса.
Посчитать бюджет запуска
Один из профильных расчетов оценивает компактный старт в 100–200 тыс. рублей без аренды офиса. В расходы входят CRM, телефония, базы объектов, размещение объявлений и сайт.
Другой бизнес-план дает ориентир от 570 тыс. рублей для модели с офисом, CRM, телефонией и персоналом. В расширенной смете того же сервиса фигурирует около 720 тыс. рублей. Поэтому суммы нельзя объединять в один диапазон. Они описывают разные форматы бизнеса.
Зарегистрировать бизнес
Для агентства подходят ИП или ООО. Ограничения «ИП только для команды до пяти человек» в законодательстве нет. Основной код ОКВЭД — 68.31 «Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе».
ИП регистрируют на физическое лицо. ООО — отдельное юридическое лицо, у которого может быть один или несколько участников. Самозанятость отличается от этих форм. Плательщик налога на профессиональный доход не вправе иметь работников по трудовым договорам. Закон также ограничивает применение НПД при деятельности по договорам поручения, комиссии и агентским договорам.
Учесть налоги
Агентство может применять доступные для выбранной организационной формы налоговые режимы при соблюдении их условий. В 2026 году для бизнеса на УСН действует отдельное правило по НДС. Федеральная налоговая служба указывает: освобождение от НДС сохраняется при доходах до 20 млн рублей. После превышения порога возникают обязанности по НДС по правилам Налогового кодекса.
Для статьи этого достаточно: конкретный выбор налоговой системы зависит от параметров отдельного бизнеса и в общий информационный материал не входит.
Настроить работу с клиентами
До запуска понадобятся CRM, телефония, площадки объявлений и документы для работы с клиентами. Объекты агентства получают напрямую от собственников, через застройщиков и партнерские связи. Для привлечения клиентов используют классифайды, сайт, карты, рекламу и рекомендации.
Расходы на эти каналы возникают регулярно, тогда как комиссия поступает после сделки. Поэтому в финансовом плане расходы и предполагаемые поступления считают по месяцам. Масштаб конкуренции показывает тюменское ООО «Этажи». Выручка компании за 2025 год достигла 1,6 млрд рублей. Этот показатель относится к крупному участнику рынка и не отражает доход отдельного риелтора.
Отдельного закона о риелторах пока нет
На сентябрь 2026 года отдельный федеральный закон о риелторской деятельности не принят. В России обсуждают специальное регулирование отрасли. Среди предложений называются профессиональный реестр, требования к квалификации и страхование ответственности.
Пока эти меры не входят в перечень обязательных условий для открытия агентства. В статье они приводятся только как возможные будущие изменения регулирования.
Последний шаг перед запуском
Перед наймом сотрудников нужно составить помесячную смету. Отдельными строками учитывают аренду, рекламу, CRM, связь, зарплаты и налоги. Следующий показатель — ежемесячные расходы бизнеса. На его основе предприниматель сможет определить, какой объем выручки потребуется для работы агентства без кассового разрыва.