Получив уведомление о повышении арендной платы, бизнесу прежде всего нужно проверить условия договора. Новая ставка обязательна не во всех случаях. Важно понять, предусмотрено ли одностороннее повышение, есть ли индексация или требуется соглашение сторон.
Когда собственник может поднять ставку
По общему правилу условия договора меняются по соглашению сторон. Одностороннее изменение допускается, если такое право дает закон или договор.
Если договор разрешает менять аренду только по соглашению сторон, одного уведомления собственника недостаточно. Само письмо не меняет согласованный размер платы: для новой ставки требуется соглашение либо другое предусмотренное основание.
Другой вариант — договор прямо разрешает арендодателю менять ставку самостоятельно. Тогда нужно проверить периодичность, порядок расчета и процедуру уведомления. Этот вопрос разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. В постановлении от 17 ноября 2011 года № 73 указано: одностороннее повышение возможно не чаще одного раза в год.
Отдельно нужно проверить индексацию: договор может связать плату с инфляцией или другим показателем. Тогда расчет должен соответствовать закрепленной формуле. Если такой привязки нет, сам рост инфляции не меняет цену автоматически.
Нужно ли предупреждать за три месяца
Общего правила об обязательном уведомлении за три месяца перед повышением коммерческой аренды нет. Срок уведомления и способ его направления нужно искать в договоре.
Поэтому важно проверить не только новую сумму, но и дату уведомления, получателя и установленный канал связи. Значение имеет и момент, с которого должна применяться новая ставка.
Три месяца прямо указаны в статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации для другой ситуации. Речь идет об отказе от аренды недвижимости на неопределенный срок, причем закон или договор могут установить иной срок. Это правило нельзя автоматически переносить на повышение платы.
Есть ли предел повышения
Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает общего процентного предела для роста коммерческой аренды. Поэтому само по себе повышение на 10%, 20% или 30% еще не определяет его законность: нужно проверить условия договора, порядок изменения ставки и обоснованность расчета.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отдельно рассмотрел возможное злоупотребление таким правом. Это касается договоров, которые разрешают собственнику самостоятельно менять ставку. Суд может учитывать разницу со средними ставками за аналогичное имущество в той же местности. При доказанном существенном превышении суд может отказать во взыскании части платы.
Что делать бизнесу после уведомления
После получения уведомления нужно сопоставить его с условиями договора: проверить основание повышения, периодичность, формулу расчета, срок и способ уведомления.
Если после проверки выяснилось, что изменение требует соглашения сторон, арендатор может письменно сообщить о несогласии. Дополнительное соглашение в таком случае не нужно подписывать до принятия решения по новой ставке.
Полное прекращение платежей создает отдельный риск, поскольку статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает расторжение через суд. Одно из оснований — арендатор более двух раз подряд не внес плату после установленного срока. Поэтому порядок платежей при споре стоит определить после проверки конкретного договора юристом.
Если срок действующего договора заканчивается, условия могут измениться уже при заключении нового. Поэтому нужно заранее проверить порядок продления и сроки уведомления о намерении продолжить аренду.
В новом договоре стороны могут сразу определить правила пересмотра цены: периодичность, формулу, предел повышения и порядок уведомления. Это снижает риск спора о том, когда и на каких условиях меняется арендная плата.