Закрытие магазинов в ТЦ может заметно ускорить перестройку офлайн-ретейла к концу 2026 года. Глава Союза торговых центров Булат Шакиров ожидает более тысячи закрытых торговых точек и, кроме того, допускает дальнейшее снижение посещаемости примерно на 10%. Речь идет именно о магазинах внутри ТЦ, а не о тысяче закрытых моллов.
Отдельный прогноз касается самих торговых центров. Эксперты, опрошенные «Известиями», ждут серьезных изменений на рынке до конца 2027 года. По их оценке, 500–700 объектов могут закрыть, снести или существенно преобразовать. Гендиректор Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов оценивает полное закрытие в 150–250 ТЦ. Эти оценки описывают разные уровни одного процесса: рынок сокращается и одновременно разделяет жизнеспособные и устаревающие модели.
Тысяча закрытий — это магазины, а не тысяча моллов
Формулировка принципиальна для оценки масштаба. Прогноз Шакирова касается более тысячи магазинов до конца 2026 года, поэтому переносить эту цифру на сами ТЦ некорректно. Для торговых центров существует отдельная оценка на более длинном горизонте. Причем она включает закрытие, снос и существенную смену концепции.
Сам Шакиров подчеркивает, что положение объектов уже сильно различается. По его словам, успешные центры фактически не потеряли посетителей, тогда как слабые площадки теряют поток заметно быстрее. Поэтому одинаковое снижение рынка не означает одинакового сценария для каждого собственника. Риск концентрируется там, где ТЦ перестает давать покупателю отдельную причину для визита.
Снижение аренды не решает проблему, если покупателю незачем приезжать
Тюменский рынок дает более практичный взгляд на перестройку. Антон Лескин из компании «Этажи» выделяет для ТЦ три сценария: снижать ставки, менять концепцию или мириться со снижением потока. Последний вариант, по оценке эксперта, ведет объект к постепенному упадку.
В этой логике арендная ставка решает только часть задачи. Более дешевое помещение может удержать арендатора, однако само по себе оно не создает покупательский поток. Именно поэтому Лескин считает более устойчивыми центры с сильной досуговой составляющей. Посетитель получает отдельную причину приехать, а покупки становятся частью более длинного сценария.
Это меняет и экономику свободных площадей. По словам Лескина, некоторые ТЦ готовы уступать в арендном доходе, чтобы привлечь операторов, создающих поток для всего объекта. Значит, собственник оценивает арендатора уже не только по ставке. Его ценность растет, если он приводит аудиторию к соседним магазинам и сервисам.
ТЦ ищут функции, которые нельзя заменить доставкой
Рост маркетплейсов усиливает этот сдвиг. Наталия Кермедчиева отмечает, что на маркетплейсы приходится 64% всех онлайн-продаж. Для классического магазина это уже конкуренция с покупкой без поездки в молл. Поэтому обычного набора торговых точек становится недостаточно.
Основатель Youkon Константин Конов перечисляет другую мотивацию посетителя: услуги, еду, развлечения, спорт, медицину и общение. Эти функции сложнее заменить доставкой, поэтому ТЦ важнее собрать несколько причин провести время внутри объекта. Простое увеличение числа магазинов эту задачу уже не решает. Здесь возникает важное противоречие. Шакиров отмечает более низкую доходность спорта и развлечений по сравнению с традиционной торговлей, но без таких форматов центр рискует потерять часть посещаемости. Поэтому собственнику приходится балансировать между доходом отдельной площади и устойчивостью общего потока.
В Тюмени торговые метры уже включают в более широкий формат
Локальный рынок показывает эту логику не только в экспертных оценках. В Тюмени закрылся магазин одежды Modis, а гипермаркеты «О’кей» прекратили работу и уступили площади магазинам «Лента». Вместе с тем эти случаи не доказывают общий спад. Они показывают ротацию арендаторов внутри действующих объектов.
Более заметный пример связан с будущим расширением «Арсиб Тауэр». Третью очередь комплекса планируют строить в 2030–2033 годах, добавив около 50 тыс. кв. метров. Проект должен объединить апартаменты, офисы, торговую галерею, развлечения, сервисы и паркинг. После расширения общая площадь должна превысить 130 тыс. кв. метров.
Для проекта планируют снести действующий ТЦ «Тюменский» площадью почти 16 тыс. кв. метров. ТЦ планируют демонтировать в 2030 году, а территорию включить в новую структуру многофункционального комплекса. Это уже не простое исчезновение торговой площади. Старый объект уступает место формату, где торговля становится одной из нескольких функций.
Закрытие магазинов в ТЦ делает трафик отдельным активом
Именно здесь проходит граница между старой и новой моделью. Раньше владелец мог оценивать успех прежде всего через заполняемость и ставку аренды. Теперь часть операторов ценна прежде всего своим потоком, даже если квадратный метр приносит меньше прямого дохода. Поэтому закрытие магазинов в ТЦ не равно автоматическому закрытию самого центра. Для сильного объекта уход арендатора может закончиться заменой формата или усилением досуга. Для слабого центра тот же процесс запускает обратную цепочку. Сначала уменьшается выбор, затем слабеет причина приехать и падает интерес бизнеса.
До конца 2026 года важным станет не только число закрытых торговых точек, но и способность ТЦ заменить выпавший товарный спрос новыми функциями. Тюменские примеры показывают, что рынок уже ищет такой баланс. Однако исходные данные не позволяют оценить, сколько объектов города пройдет перестройку без потерь.